Де-юре жилой дом, а де-факто гостиница. Безопасность, риски и что делать?

Не секрет, что в России исторически сложился целый класс так называемых «малых» средств размещения. В некоторых регионах такие средства размещения по количеству мест значительно превосходят гостиницы и все иные средства размещения, подпадающие под это понятие.

Для приема и размещения гостей очень часто используются индивидуальные жилые дома и другие постройки на земельных участках граждан. И, естественно, сегодня стал весьма актуальным вопрос легализации таких средств размещения. Всерьез озаботились этой проблемой органы власти Республики Крым, г. Санкт-Петербурга (в основном из-за хостелов в многоквартирных жилых домах) и Москвы.  

Сразу определимся, какие средства размещения мы относим к «малым» и какие из них наиболее проблемные. Согласно постановлению Правительства РФ №158 от 16 февраля 2019 года гостиницами являются:  курортный отель, санаторий, база отдыха, туристская база, центр отдыха, туристская деревня, дом отдыха, пансионат, апартотель, мотель, комплекс апартаментов, акватель, фермерский гостевой дом (комнаты), горный приют, дом охотника, дом рыбака, шале, бунгало-изолированные дома.  Подчеркнем - это ГОСТИНИЦЫ! 

Они бывают самые разные. В зависимости от количества мест в гостинице, а также от площади и этажности и определяется функциональная пожарная опасность и категорируются по степени опасности совершения теракта. В зависимости от этого дифференцируются и предъявляемые требования к ним.

Пожарная безопасность

По пожарной безопасности требования  к проектируемым и строящимся зданиям гостиниц регламентированы ФЗ-69 «О пожарной безопасности и ФЗ-123 «Технической регламент о требованиях пожарной безопасности», сводами правил и Национальными стандартами (имеющими добровольную форму применения). Меры пожарной безопасности эксплуатируемых зданий гостиниц регламентированы Правилами противопожарного режима. На их основе сформированы чек-листы для проверки органами государственного пожарного надзора. В этой сфере все более или менее регламентировано и понятно. Можно лишь спорить относительно избыточности, недостаточности или некорректности отдельных из них.  

Антитеррористическая защищенность

В сфере антитеррористической защищенности (далее – АТЗ) действуют требования к АТЗ гостиниц и иных средств размещения, утвержденные постановлением Правительства РФ №447 от 14 апреля 2017 года. Так вот, в этой сфере тоже предусмотрены категорирование по степени опасности (4 категории) и дифференциация требований к АТЗ. Чем меньше единовременная заполняемость, тем ниже категория опасности и наоборот (1 категория - при заполняемости более 1000 человек и 4 категория — при заполняемости менее 50 человек). Сказать, что в этой сфере все идеально нельзя. Много споров и сомнения вызывают отдельные требования к АТЗ, какие - то из них расплывчаты и неконкретны. Но, в целом есть какой-никакой подход, есть критерии и дифференциация требований.    
 
Мой дом - моя крепость!

Из этого всего выбиваются средства размещения в виде квартир в многоквартирных жилых домах и жилые помещения в частных домовладениях. С одной стороны, это средство размещения. С другой - жилые помещения, предназначенные для постоянного в них проживания. Мой дом - моя крепость! Со всеми вытекающими отсюда последствиями и недоступностью для проверяющих и правоохранителей. Такие домовладения находятся совершенно в другом правовом поле, в другой налоговой и тарифной ситуации. Но... на практике они зачастую используются в качестве гостиниц с практически полным набором оказываемых гостиничных услуг, которые подпадают под виды деятельности по ОКВЭД 55. Их владельцы зачастую привлекают наемный персонал, используют сервисы агрегаторов по бронированию... . Фактически имеют все признаки и атрибуты полноценной гостиницы. Да и этажность, зачастую у них не три (как у ИЖС), а более этажей.   

В связи с недавно принятой поправкой Депутата Хованской Г.П. к статье 17 ЖК РФ, относительно запрета размещения гостиниц и оказания гостиничных услуг в жилых помещениях многоквартирных жилых домов все определилось: теперь, как собственно и ранее, квартиры можно только сдавать в краткосрочную (до года, без госрегистрации договора) или в посуточную аренду, декларируя свои доходы или становясь на налоговый учет как ИП и  используя при этом упрощенную систему налогообложения, уплачивая патентный налог или налог на профессиональную деятельность).

Где тут безопасность?

Единственное, что здесь необходимо учесть, так это вопросы безопасности. Ведь такими жилыми помещениями, особенно с посуточной арендой, как правило пользуются постоянно меняющиеся люди, которые попадают в малознакомую обстановку. Они могут в первый раз в жизни попасть в жилое помещение с особенностями подогрева воды и отопления, сопряженными с эксплуатацией газовых и электроприборов, с которыми они ранее не сталкивались.

Некоторые эксперты считают, что в таких случаях требуется некоторая регламентация мер пожарной безопасности в виде предварительного инструктажа арендаторов, вручения им памятки по мерам пожарной безопасности и планов эвакуации, с номерами телефонов экстренных служб. Представляется целесообразным помещения газифицисрованных домов, сдаваемые регулярно в краткосрочную и посуточную аренду, оснащать газоаналитическим оборудованием (датчиками газа), детекторами угарного газа, автономными пожарными дымовыми детекторами, электрическим фонарём на случай отключения электроэнергии и экстренной эвакуации. Эти дополнительные требования пожарной безопасности должны быть закреплены в Правилах противопожарного режима.       

А что же делать с индивидуальными жилыми домами, фактически используемыми в качестве гостиниц?

Требуется ли менять их статус, целевое назначение земельного участка? Потому что людей, которые все больше понимают, что если не озаботиться и не определиться с правовым статусом своего средства размещения, то в дальнейшем могут возникнуть серьезные последствия. А они известны и весьма печальны.

16 мая 2019 года в г. Москве, в рамках форума «Безопасность туризма-2019» будут рассмотрены варианты легализации и функционирования малых средств размещения, выбора при этом оптимальных с точки зрения форм и вариантов этих средств размещения.

Что выгоднее, переводить или не переводить жилое помещение в нежилое, можно ли на базе своего дома (домов), построенных в рамках ИЖС, оказывать гостиничные услуги, и если можно, то что для этого необходимо?

Какую систему налогообложения выбрать: ОСН, УСН (6% или 15%), патентный налог, платить НДФЛ 13% c доходов, или же в перспективе (после завершения эксперимента в ряде регионов) воспользоваться налогом на профессиональную деятельность (4% с объема выручки) с освобождением от оплаты фонды и пр.?

На эти и другие вопросы, связанные с деятельностью средств размещения участники форума будут искать ответы 16 мая 2019 года.

ПРИГЛАШАЕМ К УЧАСТИЮ! 

Контакты исполнительной дирекции >

 

Подать заявку на участие в Форуме для ее рассмотрения>
Подробнее о Форуме>

 

Архив мероприятий>