«Гостевые» дома: дискуссия продолжается

В последнее время всё чаще региональные власти просят федеральный центр решить вопрос «обеления» деятельности так называемых «гостевых» домов или «малых» средств размещения. То есть, фактически желая избежать социальной напряженности, стремятся переложить ответственность с себя на федеральные органы власти. Оно и понятно. В отдельных регионах доля таких, условно говоря, средств размещения, весьма и весьма велика. Лидеры- Республика Крым, Краснодарский край, Алтайский край…

Со стороны этих и других регионов предлагается законодательно ввести понятие «гостевой дом», подвести под понятие «Туристическое жильё» (которого пока в законодательстве нет!?).

Ростуризм уже дважды собирал экспертов отрасли для обсуждения этих вопросов. А накануне, в ходе поездки в республику Алтай уже Председатель Правительства РФ Михаил Мишустин провел встречу с представителями туристического бизнеса. Один из участников поднял проблему размещения гостиниц в индивидуальных строениях и гостевых домах, которые люди сдают в аренду.

Эксперты отмечают, что из диалога стало понятно, что премьер понимает глубину проблемы. И не сводит её просто к легализации. Он упомянул и о видах разрешенного использования земли, и о разнице в налогообложении и  тарификации платежей за дом ИЖС и гостиницу.

Так, например, Михаил Мишустин согласился, что негативный эффект от слишком строгого запрета в этой сфере тоже может быть, необходимо подумать над этой темой. Он указал, что категория земель и виды разрешенного использования влияют, в том числе, на налогообложение.

"И необходимо здесь пройти между Сциллой и Харибдой. С одной стороны, не сильно обременять людей, с другой стороны, тоже потребовать легальности", — заявил премьер.

Чтобы проработать этот вопрос, он пообещал дать соответствующие поручения Роспотребнадзору, Ростуризму, а также попросил подключиться к этому процессу главу Минэкономразвития Максима Решетникова. По его словам, правила в этой сфере необходимо построить "правильно и разумно".

"Легализация такого бизнеса позволит пользоваться мерами поддержки, льготами, брать соответствующие кредиты, гранты",добавил премьер.


В редакцию нашего портала также приходит много отзывов. Самые "горячие" мы стараемся публиковать. 

Стилистика и орфография авторов сохранена.


Ольга.
Прочитала Вашу статью про гостевые дома. Злободневный вопрос не только для туристов, но и для владельцев таких объектов. Моё мнение, что нужно не рубить с плеча т.к. собственники вложили не малые денежные средства на возведение данных объектов и порядочных больше чем не порядочных. Проблема в том, чтобы определить - можно в домах на ИЖС оказывать гостиничные услуги или нет. (не выше 3 этажей)  68.2 ОКВЭД ИП сдача в наём собственного жилья. Не запрещает сдавать меблированные комнаты.
1. Если ДА, то сразу все заклассифицируются сделают паспорта безопасности и будут  работать. Как это и было раньше.
2. Разделить объекты на сезонные и не сезонные. Основная деятельность (Краснодарский край и Крым) с июня по сентябрь. Т.е получение прибыли всего 4 месяца в году. Соответственно это и коммерческая плата за коммунальные услуги должна быть 4 месяца, а не 12 месяцев. Если перевести землю в коммерцию то и коммунальные нужно платить по коммерческой цене 12 месяцев и налоги в том числе за землю и объект недвижимости за 12 месяцев. Это волнует собственников. Только их нужно услышать. ИП в любом случае платят налоги. Пишу об этом т.к. есть друзья которые имеют гостевые дома и не знают что делать. Ведь вопрос так и не решен. А до сезона осталось 3 месяца.


Дмитрий, Краснодарский край
Я с конца 2008 года, встал на налоговый учёт как ИП по сдаче в наём собственного жилого имущества на режиме ЕНВД, был такой ОКВЭД, у меня жилой дом, где я и моя семья проживают, зарегистрированы, (прописаны) и сдавал 8-мь комнат, сдавал до октября 2019 года, устроены были работники официально, моя жена — администратор и её сестра горничная, ходил на все эти собрания, которые проводили в администрации Апшеронского района, поставил противопожарную сигнализацию, видеонаблюдение, поставил отдельно счётчик по электроэнергии на промышленный тариф, газоснабжения и водоснабжения в Нижегородском сельском поселении нет и не будет, ну да ладно, провёл классификацию гостиницы и иных средств размещения, категория без звёзд, установил кнопку вызова ОВО Росгвардии совместно с Полицией, заключил договора с РАО и ВОИС, дезинсекция, дератизация, вывоз ЖБО, ТКО и много много другого, оказывал благотворительную помощь местному сельскому поселению, организация праздников, детскому саду, школе и др. ах да, дом у меня не пятиэтажка, а первый этаж с мансардой, всего 8-мь комнат, которые я сдавал и что в итоге вызовы в  Апшеронскую прокуратуру и подведение меня под статью не целевое использование земли 8.8. КоАп, я от гос. аппаратчиков отбился, в частности зем.надзор, ну так вот я не один такой и вы это знаете, одна треть мини-гостиниц и иных средств размещения в Краснодарском крае такие же, в общем все уволены, договора расторгнуты, с налогового учёта снялся в срочном порядке и все мои труды коту под хвост, оставили без заработка, без работы, 11 лет работы в пустую, лучше я бы эмигрировал в другую страну жить.
Отношение моё крайне негативное, с новыми федеральными закончиками, были введены необдуманные, сырые и пагубные статьи, перевод из жилого в нежилое здания, перевод назначение земли и никто у нас не сгорел, не убился за всю историю моей деятельности. Этим законом посеян чёрный рынок, все ушли в тень, теперь у меня никакого желания связываться не с ФНС и прочими сотнями надзорных органов. А потом, оказывается, есть зоны застройки ПЗЗ (правила земле пользования и застройки) и градостроительные правила и нормы, что не позволяют перевести дом из жилого в нежилое, да, а мне и моей семье после перевода где? в палатке жить?…. соответственно налог на имущество и землю взлетает, и в принципе экономически становится не выгодно (нерентабельно) больше этим заниматься, вот и вся поддержка государством малого и микро бизнеса, вот моё мнение!


Так что же на самом деле понимается под гостевым домом и малой гостиницей? 

Как правило, под этим имеются ввиду индивидуальные жилые дома на землях с видом разрешенного использования (ВРИ) «Для индивидуального жилищного строительства» (ИЖС, Код такой земли 2.1).  Это дома в виде отдельно стоящих зданий количеством надземных этажей не более чем три, высотой не более двадцати метров (это по закону, а на практике бывает и более). Такие дома могут состоять из комнат и помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком здании, не предназначенного для раздела на самостоятельные объекты недвижимости. 

Кстати, для размещения гостиниц, а также иных зданий, используемых с целью извлечения предпринимательской выгоды из предоставления жилого помещения (дом ИЖС - один из видов жилого помещения- ст.16 ЖК РФ) для временного проживания в них могут быть использованы земельные участки с ВРИ «Гостиничное обслуживание» (код 4.7).  

И это первая проблема и барьер на пути общей амнистии жилых домов ИЖС, используемых в качестве гостиниц. 

МОЖЕТ ЛИ ЖИЛОЙ ДОМ ИЖС ИСПОЛЬЗОВАТЬСЯ ДЛЯ ОКАЗАНИЯ ГОСТИНИЧНЫХ УСЛУГ? 

Ещё раз заметим, что для поиска ответа на данный вопрос надо сразу же отделить жилой дом ИЖС в классическом (законном) его понимании (3 этажа, не выше 20 метров и пр.) от тех сооружений, которые де-факто жилыми домами ИЖС вовсе не являются. Так как они изначально строились не для проживания семьи, а для осуществления исключительно предпринимательской деятельности и больше напоминают гостиницы или многоквартирные жилые дома, а не дома ИЖС. И не только по этажности и высотности! Они, как правило, коридорного типа, все комнаты (номера) оборудованы санузлами, имеются места общественного пользования (лобби), рекреации, в некоторых лифты, бары, рестораны или кафе и т.д.  Да и сами владельцы и их семьи в таких домах- гостиницах, как правило, не живут. 

Поэтому, это два совершенно разных по сложности варианта с точки зрения легализации оказания гостиничных услуг. Да и с точки зрения, к примеру, пожарной опасности тоже совершенно разные объекты защиты: жилые дома ИЖС - класс функциональной пожарной опасности (ФПО)- Ф1.4., жилые же дома по названию и де-юре, но де факто гостиницы- Ф1.2! А это две большие разницы с точки зрения требований пожарной безопасности и оснащенности системами и средствами противопожарной защиты!  


Вариант №1:
Классический жилой дом ИЖС. 

Может ли такой дом использоваться для оказания гостиничных услуг? 

Обратимся к статье 17 ЖК РФ. В законе сказано, что жилое помещение (это общее понятие, включающее в себя и жилой дом) предназначено для проживания граждан. В этой же статье записано, что использование жилого помещения (Жилого дома) может быть допущено для осуществления профессиональной деятельности или индивидуальной предпринимательской деятельности проживающими в нем на законных основаниях гражданами при соблюдении определенных условий (если это не нарушает права и законные интересы других граждан, соответствует требованиям, предъявляемым к жилому помещению).

А что же с гостиничными услугами? В этой же статье ЖК РФ содержатся  ограничения по использованию жилых помещений. В частности, в них не допускается размещение промышленных производств, ГОСТИНИЦ…   Закон вводит запрет на предоставление гостиничных услуг лишь в жилых помещениях МНОГОКВАРТИРНЫХ жилых домов!?  На основании этого можно предположить, что в жилых домах ИЖС оказывать гостиничные услуги можно! Нам представляется, что можно! Для этого даже не требуется менять ВРИ земельного участка, называть дома ИЖС гостевыми домами или туристическим жильём…   

Кто-то возразит. Дескать, есть запрет на оказание гостиничных услуг без прохождения обязательной процедуры классификации. Да, такой запрет есть.

Но читаем внимательно: "предоставление гостиничных услуг допускается только при наличии свидетельства о присвоении гостинице (!) определенной категории, предусмотренной положением о классификации гостиниц (пункт 5 Правил предоставления гостиничных услуг). Но, в этом запрете речь о ГОСТИНИЦАХ. А жилой дом ИЖС - не гостиница! Он в широком смысле по ЖК РФ - жилое помещение.


Вариант №2:
Де-юре жилой дом ИЖС, а де-факто гостиница. 

Вот в этой ситуации всё значительно сложнее. Это тот случай, когда пациент скорее мёртв, чем жив. И никакая амнистия здесь не пройдёт! Ведь это по функциональному назначению, по виду разрешённого использования земельного участка, по количеству находящихся людей, по нагрузке на электросети, по водопотреблению и водоотведению совсем не жилой дом ИЖС (не более 3-х этаже, и не выше 20 метров). 

Речь уже идет о зданиях и по 4, 5 и даже больше  этажей! И мест размещения в них может быть не один десяток! Фактически это многоквартирный дом или гостиница! А на бумаге это по-прежнему жилой дом ИЖС!?  

Но ведь при их строительстве с молчаливого согласия контрольно-надзорных и правоохранительных органов, органов местного самоуправления с поддержкой со стороны судов, признавшими право на ввод в эксплуатацию таких … домов, были нарушены все мыслимые и не мыслимые нормы: земельного, градостроительного законодательства, пожарной безопасности, санитарных норм, норм экологической безопасности и пр.! 

А как теперь это всё амнистировать? Не меняя и не приводя фактическое функциональное назначение (фактически - гостиницы) в соответствие с требованиями законодательства, технических регламентов и норм? Это невозможно! 


ГДЕ ЖЕ РЕШЕНИЕ? И ЧТО ДЕЛАТЬ?

Уверены, что такое решение точно не в Москве. Оно не в корректировке и не в принятии нового федерального законодательства! Так как даже, если и допустить, что принято решение о сплошной амнистии. 

Но ведь при этом никакая амнистия не минимизирует риски и угрозы для потребителей и постояльцев таких средств размещения, они никуда не денутся! 

Считаем, что на местном и региональном уровнях должна быть создана соответствующая межведомственная комиссия. Её задачей должна стать инвентаризация и обследование каждого такого средства размещения. с целью их оценки и отнесения либо к жилым домам ИЖС, либо к гостиницам. А уже исходя из этого и необходимо будет принимать решение относительно каждого конкретного объекта. Вплоть до перепрофилирования или перепроектирования и приведения в соответствие с реальным функциональным назначением и предъявляемыми в этой связи требованиями законодательства. Если, конечно, это будет возможно по техническим соображениям и экономически целесообразно. 

Кстати, власти Краснодарского края и г. Сочи уже приступили к наведению порядка в этой сфере. Принимают решения и добиваются их исполнения вплоть до уменьшения этажности, снижения высотности и даже сноса отдельных незаконно построенных «гостевых» домов и «малых» средств размещения.   

Комитет по безопасности гостиниц и иных средств размещения
Ассоциации "Безопасность туризма".


А как считаете Вы? Какой выход из сложившейся ситуации, на Ваш взгляд, наиболее приемлемый? И что делается в Вашем регионе в этом направлении?

Мы продолжаем консолидировать ваши комментарии для всесторонней оценки данной проблематики. Свое мнение Вы можете оставить на данной странице в поле "комментарии" или направить на почту apparat@tourismsafety.ru

Ольга и Денис, в числе прочих ранее откликнувшихся получат бесплатно Методические рекомендации по исполнению требований к антитеррористической защищенности и паспортизации гостиниц и иных средств размещения.

Полистать on-line Рекомендации > 

Узнать подробнее и заказать>


Читайте также: Должна ли система классификации учитывать состояние безопасности гостиниц?