Гостевые дома: Легализация? Декриминализация? Амнистия?

По оценкам Ростуризма, сейчас полулегально работает около 150 тысяч номеров по всей стране. Большая часть из них — на черноморском побережье. Но и в других курортных регионах ситуация не проще. Вместе с тем, подготовленный ведомством проект закона о гостевых домах Ростуризм внес на рассмотрение в Правительство. Документ проходит обязательную процедуру оценки регулирующего воздействия. Последний вариант текста проекта находится на портале обсуждения проектов НПА.  Если одной фразой, то новый закон вводит понятия «гостевой дом», «услуги гостевого дома» и пр., создавая условия для их работы в легальном режиме.

А как в настоящий момент проходит интеграция гостевых домов в действующее правовое поле? Об этом рассказал портал Новый Калининград.

«Нет задачи снести гостиницы»

С конца 2019 года года в Жилищном кодексе РФ содержится формулировка: «Жилое помещение в многоквартирном доме не может использоваться для предоставления гостиничных услуг». Получить такое право можно лишь после перевода жилого помещения в нежилое и соответствующего оснащения. Это касается звукоизоляции номеров, противопожарной безопасности, охранной сигнализации и т.д. Под действие введённых ограничений попали как хостелы в многоэтажках, так и мини-отели в зданиях, которые относятся к индивидуальным жилым домам (ИЖД). В случае с последними владельцам приходится менять разрешённый вид использования земельного участка и переводить здания из жилых в нежилые.


Как обсуждался проект закона о "легализации" гостевых домов можно посмотреть ниже.


Одним из первых действие закона о запрете гостиниц в домах ощутил на себе «Дом Сказочника» в Светлогорске. Его владелец Борис Бартфельд получил в конце 2019 года письмо из Минэкономразвития России, в котором ведомство потребовало закрыть мини-отель. «Вся работа над законом в Думе шла под лозунгом „Убрать хостелы и гостиницы из многоквартирных домов“. О гостевых домах в отдельно стоящих домах речи не было совсем. И вдруг в конечном документе некорректный текст, допускающий совсем иную трактовку», — выражал недоумение отельер. Глава комитета по экономической политике и развитию инфраструктуры облдумы Александр Никулин связал это с возможным лоббизмом со стороны крупных сетей отелей.

В июне 2020 года в областном правительстве отчитались, что обнаружили в регионе свыше ста гостиниц, которые используют различные схемы ухода от налогов и других платежей или работают с другими нарушениями. К таким схемам губернатор Антон Алиханов отнёс размещение гостиниц в ИЖД, в многоквартирных домах и ведение предпринимательской деятельности в объектах незавершённого строительства. Позднее, комментируя ситуацию на конференции Business Day, глава региона признался, что теперь руководитель областного агентства по архитектуре «ломает голову», так как в ряде случаев «невозможно ничего поменять». «Если ты поменяешь земельный участок с ИЖД на отели, то там надо где-то что-то снести, проезды какие-то делать. Думаем, как это легализовывать, у меня нет задачи снести эти гостиницы. У меня задача, чтобы они в местные бюджеты платили деньги», — пояснил позицию властей Алиханов.

Читайте также:
Проект закона о гостевых домах опубликован. Есть ли шанс что-либо изменить?
Глава Ростуризма пообещала «не кошмарить» владельцев гостевых домов
«Гостевые» дома: дискуссия продолжается
«Гостевой дом» в закон
Жилой дом (ИЖС) не гостиница.
Гостевые дома в России должны будут проходить обязательную классификацию и главная причина - безопасность!

К июлю нынешнего года количество гостиниц, которые работают с нарушениями, сократилось примерно вдвое. В пресс-релизе областного правительства говорится, что проблему с гостиницами в ИЖД стали учитывать в том числе при изменении генпланов. «В результате, например, в Калининграде 48 объектов „автоматически“ получат необходимый им для легальной деятельности вид разрешённого использования — „гостиничное обслуживание“», — сообщают в областном кабмине. Среди тех, кто уже изменил вид использования земельного участка «после полученных замечаний», в правительстве назвали «Дом Сказочника» в Светлогорске и гостевой дом «Нессельбек» в посёлке Орловка Гурьевского округа. Наряду с нарушениями нового закона власти обнаружили «серые» схемы с оформлением персонала гостиниц.

В областном управлении Федеральной налоговой службы говорят, что гостиничные услуги в ИЖД в регионе оказывает «большое количество предпринимателей». Предварительные расчёты показывают, что ежегодные потери бюджетов разных уровней по уплате налога на землю под такими гостиницами составляют более шести миллионов рублей. Предписания с требованием устранить нарушения получили 53 компании и предпринимателя, которые заселяют туристов в индивидуальные жилые дома. Чтобы мотивировать бизнесменов «перейти на законную схему работы», региональные власти предложили внести изменения в КоАП РФ и увеличить штрафы по статье 7.21 («Нарушение правил пользования жилыми помещениями») в два-три раза: с 20-30 тысяч для юрлиц до 50-100 тысяч. Соответствующий законопроект планировали внести в Госдуму, но комиссия Совета законодателей рекомендовала не делать этого, посчитав, что такая инициатива недостаточно обоснованна.

«Ерундовые сложности оказываются непреодолимыми»
Однако «легализация» гостиниц, расположенных в ИЖД, порой оказывается для владельцев довольно непростым и длительным процессом. По словам бизнес-омбудсмена Калининградской области Светланы Нижегородовой, проблемы касаются в первую очередь сложностей с изменением разрешённого использования земельных участков, и власти работают чуть ли не с каждой гостиницей «в адресном режиме». Отельер Борис Бартфельд констатирует, что узаконивание гостевого дома — «сложный процесс, который требует больших усилий». «И не всегда это зависит от владельца гостевого дома. Самые большие трудности связаны с тем, что прежде чем переводить здание, нужно изменить назначение земельного участка, на котором находится объект, и это вызывает большие сложности. Иногда они кажутся совершенно ерундовыми, как, например, необходимость объединить два участка в один, но, как оказывается, непреодолимыми непонятно почему», — поясняет предприниматель.

В ряде случаев проблемы связаны с необходимостью изменения правил землепользование и застройки (ПЗЗ). Однако неразрешимыми порой оказываются и довольно формальные процедуры. Например, в Гурьевском районе владельцы нескольких гостевых домов получили отказ при попытке перевести здания из жилых в нежилые. Бизнесменам пришлось добиваться необходимых документов через суд.

Так, владелец замка «Нессельбек» в посёлке Орловка Валерий Бондаренко подал иск к гурьевской администрации после того, как чиновники не захотели признавать комплекс нежилым зданием, аргументировав это тем, что не соблюдены условия перевода помещения, предусмотренные Жилищным кодексом, и параметры отступов от красных линий. Кроме того, вид разрешённого использования участка, как посчитали в администрации, не соответствует фактическому назначению.

В гостевом доме располагаются гостиница и ресторан. Разрешённое использование земельного участка, на котором находится здание, — «под гостиничное обслуживание». Суд указал, что территория находится в зоне делового, общественного и коммерческого назначения. К основным видам использования в ПЗЗ Кутузовского сельского поселения, к которому относится «Нессельбек», отнесены как общественное питание, так и гостиничное обслуживание. Рассматривая остальные претензии администрации, суд посчитал, что Бондаренко представил чиновникам все документы, которые требуются для изменения назначения здания в соответствии с Жилищным кодексом. В результате действия властей признали незаконными.

Владелец гостевого дома «Целинбург» в посёлке Краснополье Виктор Буз получил отказ в переводе объекта в нежилое здание, который чиновники объяснили тем, что в документах нет информации о соответствии строения техническим регламентам, СНиП и СанПиН для эксплуатации в предпринимательских целях. Разрешённое использование участка, на котором находится здание, — «обслуживание жилой застройки и жилого дома». Суд указал, что это не противоречит целям использования здания. Плюс к этому строительно-техническая экспертиза, которую организовали при рассмотрении дела, показала, что здание соответствует строительным, пожарным и санитарно-эпидемиологическим требованиям, техническое состояние строительных конструкций — работоспособное. В результате действия гурьевской администрации тоже посчитали незаконными.

С аналогичной проблемой столкнулся собственник гостинично-банного комплекса «Эра Спа» в Большом Исаково Игорь Козлов. Он пытался перевести из жилых в нежилые два здания площадью 1550 и 760 квадратных метров. Объекты находятся на земельном участке с разрешённым использованием «под гостиничное обслуживание». Гурьевская администрации направила бизнесмену отказ, мотивировав такое решение тем, что в документах не указан процент застройки земельного участка и не отражено, есть ли доступ к объектам «без использования помещений, обеспечивающих доступ к жилым помещениям». При этом владелец просил перевести здания в нежилые целиком, а не частично, на что и указал в своём решении суд. Как и в двух предыдущих случаях чиновников обязали издать распоряжения об изменении назначения зданий.

Ни по одному из дел гурьевская администрация не направляла на заседания своих представителей. В случае с владельцем «Целинбурга» чиновников ещё и обязали возместить предпринимателю судебные расходы в размере 50 300 рублей. Решения суда местные власти не оспаривали.

Мини-гостиницы выбирают аренду
Ещё одна категория, для которой создал дополнительные сложности новый закон, — владельцы мини-гостиниц, которые сдавали в качестве номеров комнаты на верхних этажах собственных домов. Сейчас они вынуждены либо переводить эти помещения из жилых в нежилые, либо менять формат на сдачу комнат в аренду. Большинство, по словам бизнес-омбудсмена Светланы Нижегородовой, выбирает второй вариант из-за сложностей с процедурой перевода и дополнительного финансового бремени, который этот перевод повлечёт за собой.

«При переходе на обычную аренду нет необходимости переводить помещения в нежилые. Но владельцы таких гостевых домов лишаются возможности, например, покормить своих постояльцев, организовать для них постоянную смену белья и предоставлять другие гостиничные услуги», — поясняет Нижегородова.

По её мнению, для этой категории следовало бы создать отдельный правовой режим. «На мой взгляд, должно быть какое-то отдельное регулирование. Разрешить им, допустим, не переводить помещения в нежилые, но при этом обязать соблюдать какие-то обязательные санитарные нормы, если они в таком формате оказывают отдельные услуги. Здесь, конечно, хотелось бы какого-то федерального закона. Ну нельзя сравнивать гостиницу „Меркюр“ или „Кристал Хаус“ с гостевым домом, в котором сдаётся несколько комнат. В принципе, мне кажется, по всему миру есть такая практика гостевых домов. Если же это какой-то большой гостевой дом, то здесь — моё мнение — все должны быть на равных», — рассуждает уполномоченный по правам предпринимателей.

С предложением законодательно закрепить возможность размещать туристов в жилом доме или его части недавно выступил Ростуризм. Ведомство разработало законопроект о легализации таких объектов. В частности, предлагается ввести понятия «гостевой дом», «услуги гостевого дома» (требования к ним должен будет утвердить кабмин) и установить классификацию для подобных мини-отелей. Процесс легализации рассчитывают запустить с 2022 года. Насколько он будет сложным для участников туротрасли, пока неясно, но инициатива уже вызывает критику предпринимателей. Как уверяет глава Ростуризма Зарина Догузова, «кошмарить бизнес» не собираются (подробнее >). Пока же немалое количество таких гостевых домов попросту продолжает работать нелегально.


Мнение Комитета по безопасности гостиниц и иных средств размещения Ассоциации "Безопасность туризма" не раз доводилась до участников процесса вывода из тени "гостевых домов". Подробнее > Данная позиция была направлена в Правительство РФ и в Ростуризм.

А как считаете Вы? Какой выход из сложившейся ситуации, на Ваш взгляд, наиболее приемлемый? И что делается в Вашем регионе в этом направлении?

Мы продолжаем консолидировать ваши комментарии для всесторонней оценки данной проблематики. Свое мнение Вы можете оставить на данной странице в поле "комментарии" или направить на почту apparat@tourismsafety.ru

Справочно: Запись одного из совещаний в Ростуризме была размещена на канале ютуб Ассоциации "Безопасность туризма", которая вызвала значительное количество комментариев (посмотреть видео и ознакомиться с комментариями >). 

Подпишитесь бесплатно на наши новости и будьте всегда в курсе самых актуальных событий отрасли!

Подписка на новости >